Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004.207.2109) Dowiedz się, kiedy wymagana jest wycena nieruchomości i kto w Opolu może sporządzić operat szacunkowy mieszkania, domu lub lokalu użytkowego. 5. Podejście mieszane. 5.1. Metoda pozostałościowa. 5.2. Metoda kosztów likwidacji. 5.3. Metoda wskaźników szacunkowych gruntu. 6. Procedura określania wartości. 6.1. Metodyczne podejście do wyceny nieruchomości. 6.2. Główne elementy procedury wyceny i określania wartości. ROZDZIAŁ II – Operat szacunkowy ROZDZIAŁ III – Cele W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd. 4. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny. Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Grudziądzu przy ul. Legionów 61, dz. ewid. 7, 8 obręb 10 M. Grudziądz Biuro Wycen Nieruchomości Ewelina Mućka www.wycenanieruchomoscitorun.pl 2 Wyciąg z operatu szacunkowego Opis nieruchomości Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiąca działki ew. . Operat szacunkowy nieruchomości może wykonać dla nas profesjonalny rzeczoznawca. Co to jest operat szacunkowy Żeby ocenić prawidłowo wartość nieruchomości, nie wystarczy tylko oszacować cenę, za jaką moglibyśmy nieruchomość sprzedać. Na całkowitą wartość składają się różne elementy. Dlatego też, dokonanie wyceny warto zlecić profesjonaliście. Są jednakże takie sytuacje, w których wycena jest wymogiem, wtedy mowa już o urzędowym dokumencie, nazywanym operatem szacunkowym. Znajdują się w nim różnorodne informacje, na przykład opis nieruchomości, jej położenie, a także te informacje, które znaleźć można również w planach zagospodarowania przestrzennego. Operat taki ważny jest przez 12 miesięcy od momentu jego sporządzenia, jeśli jednak potrzebujemy, aby był ważny dłużej, istnieje możliwość przedłużenia jego ważności. Można to jednak zrobić tylko gdy w międzyczasie nie nastąpiła zmiana, która uczyniłaby operat nieaktualnym. Na nieważność operatu mogą wpłynąć także inne czynniki, na przykład brak uprawnień rzeczoznawcy, albo sporządzenie dokumentu w sposób niezgodny z przepisami. Co wpływa na wartość nieruchomości Jakie kwestie będzie brać pod uwagę rzeczoznawca podczas wyceny nieruchomości? Powinien znać cenę, za jaką kupiono działkę czy dom. Nie bez znaczenia pozostaje jednakże to, co dalej dzieje się z nieruchomością. Wyremontowana, odświeżona zyska na wartości. Wszelkie usterki, wady konstrukcyjne będą mieć negatywny wpływ na wartość, jaka znajdzie się w operacie. Rzeczoznawca to osoba, która zna się na rynku, dlatego też potrafi wycenić wartość w zależności od takich aspektów jak infrastruktura, jakich konkretnie czynnikach mowa? Ważne znaczenie ma na przykład odległość nieruchomości od szkół czy przedszkoli, sklepów, aptek. Istotna jest również komunikacja miejska w okolicy. Większą wartość wykaże rzeczoznawca także mając do czynienia z bardziej prestiżową dzielnicą miasta. Żeby zorientować się co do wartości nieruchomości możemy samodzielnie dokonać wyceny za pomocą strony Należy jednak pamiętać, że taka wycena nie zastąpi operatu. Na stronie znaleźć można bardziej szczegółowe informacje dotyczące operatu szacunkowego. Między innymi te, dotyczące konieczności jego sporządzenia. Kiedy potrzebujemy operatu Operatu szacunkowy może być wykorzystany tylko w celu, w jakim powstał. Dlatego też, cel sporządzenia dokumentu ma niezwykle istotne znaczenie. Najczęściej operat wykonuje się w postępowaniu spadkowym oraz jeśli chcemy zaciągnąć kredyt hipoteczny. W tym pierwszym wypadku będzie potrzebny po to, aby dokonać prawidłowych rozliczeń między spadkobiercami. Z kolei w postępowaniu przed bankiem konieczne jest wskazanie wartości nieruchomości po to, aby ocenić można było zdolność kredytową wnioskodawcy. Sporządzenie operatu jest niezbędne, ponieważ od momentu kupna domu czy mieszkania za określoną kwotę, pewne czynniki mogły ulec zmianie. Znaczenie ma wartość z momentu dokonywania konkretnej operacji – udzielania kredytu, podziału spadku, a nie z momentu kupna. Warto zauważyć, że banki często posługują się operatami, które same zlecają rzeczoznawcom. Żeby nie dać się oszukać, warto zlecić sporządzenie dokumentu komuś postronnemu. Przeczytaj więcej: Operat szacunkowy nieruchomości Książka Operat Szacunkowy w praktyce Bogusław Wieczorek Wydanie: październik 2018 r. Książka adresowana jest do adeptów oraz doświadczonych rzeczoznawców majątkowych. „Operat szacunkowy w praktyce” składa się z trzech części: - analizy zawartości każdego z elementów operatu szacunkowego, - prezentacji istotnych elementów „analizy i charakterystyki rynku nieruchomości” wraz z przykładami, - zestawienia wybranych problemów interpretacyjnych w praktyce wyceny nieruchomości. W opracowaniu wykorzystano ponad 30 orzeczeń sądowych, precyzujących zasady jednoznacznego postępowania rzeczoznawcy majątkowego w sytuacjach wywołujących kontrowersje środowiskowe. Książka zawiera zbiór rozwiązań warsztatowych, przydatnych w codziennej praktyce rzeczoznawcy majątkowego. 143 stron oprawa: miękka Rok wydania: 2018 Spis treści: 1. Obligatoryjne elementy operatu szacunkowego 2. Praktyczne aspekty warsztatu rzeczoznawcy majątkowego w świeĐtle ustawowych wymagań wobec treści operatu szacunkowego Wprowadzenie Treść poszczególnych rozdziałów operatu szacunkowego Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Określenie celu wyceny Podstawa formalna wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości w powiązaniu z celem wyceny Opis stanu nieruchomości Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny nieruchomości, z praktycznymi przykładami Zagadnienia merytoryczne Przykłady analizy i charakterystyki rynku nieruchomości A. Analiza i charakterystyka rynku lokali mieszkalnych w kamienicach międzywojennych (podejście porównawcze) B. Analiza i charakterystyka rynku lokali mieszkalnych w stanie developerskim (podejście porównawcze) C. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości zabudowanych budynkami biurowymi (podejście dochodowe) D. Analiza i charakterystyka rynku budowlanego (podejście kosztowe) E. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości gruntowych, przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne (podejście porównawcze) F. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości zabudowanych budynkami ośrodka wczasowego (podejście dochodowe, metoda zysków) G. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości zabudowanych budynkiem pensjonatu (podejście porównawcze) H. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości wykorzystywanych na cele prowadzenia domów opieki dla osób w podeszłym wieku (podejście dochodowe, metoda zysków) I. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele zalesienia (podejście dochodowe, metoda zysków, technika dyskontowania strumieni dochodów) Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania Podejście porównawcze Podejście dochodowe Podejście kosztowe Podejście mieszane Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem Przedstawienie toku obliczeń Przykłady uzasadnienia wyniku wyceny 3. Wybrane zagadnienia praktyczne, związane z przygotowaniem operatu szacunkowego Operat szacunkowy a ochrona danych osobowych Znaczenie mapy zasadniczej dla potrzeb ustalenia stanu fizycznego nieruchomości - przykład praktyczny Dostępne źródła danych o powierzchni użytkowej budynku na nieruchomościach porównawczych Udział w nieruchomości - cena, a wartość rynkowa, orzecznictwo Problematyka wyceny nieruchomości zabudowanej budynkiem w budowie dla potrzeb egzekucji cywilnej Budynek montowany do podłoża śrubami jako część składowa nieruchomości Trend czasowy Opłata adiacencka. Wartość rynkowa nieruchomości po podziale Metoda wyceny gminnego ujęcia wody do celów kredytowych Stan zagospodarowania nieruchomości, a roszczenie o odszkodowanie z tytułu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Faktyczny sposób korzystania z nieruchomości w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Obszary ryzyka związane z kredytowaną nieruchomością Przegląd wybranego orzecznictwa, uchylającego decyzje ministra, wydane na podstawie rekomendacji Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych 4. Kryteria spójności i przejrzystości operatu szacunkowego Spis aktów prawnych Wycena nieruchomości to usługa, która może zostać przeprowadzona z wielu powodów, przez różne osoby i cechować się szeroką rozpiętością cenową. Niezależnie od wybranej metody, jest to narzędzie służące do oszacowania, ile realnie warte jest dane mieszkanie, dom, lokal komercyjny, działka lub inny rodzaj nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, jak przygotować się do takiej wyceny, do kogo zgłosić się w celu jej wykonania, ile zasobów finansowych oraz czasowych na nią przeznaczyć i na co zwrócić szczególną uwagę. Wycena nieruchomości Wrocław – jak oszacować wartość nieruchomości i od czego ona zależy? Każda nieruchomość cechuje się pewną realną wartością, zależną od wielu czynników. Wycena nieruchomości jest sposobem oszacowania takiej wartości, w oparciu o wspomniane zmienne oraz poprzez porównanie do innych, podobnych ofert mieszkalnych lub komercyjnych. Na wartość mieszkania, domu, działki lub lokalu komercyjnego wpływa jej ogólnie rozumiana atrakcyjność. Rośnie ona wprost proporcjonalnie do dogodności lokalizacji (a więc bezpiecznej okolicy z bogatą infrastrukturą, dużą ilością sklepów, szkół, parków, placów zabaw, banków, urzędów i tym podobnych udogodnień), dobrze skoordynowanego węzła komunikacyjnego oraz bliskiego położenia względem centrum większych miast. Wartość nieruchomości zależy także od jej metrażu, rozkładu oraz ilości sypialni i łazienek, obecności tarasu czy balkonu, wyposażenia, wysokości czynszu, liczby pięter oraz numeru kondygnacji na którym znajduję się mieszkanie, zapewnienia windy, miejsca w garażu oraz w piwnicy oraz ogólnego stanu utrzymania danej własności. Duże znaczenie ma także fakt, czy dana nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego, oraz czy ciążą na nim jakiekolwiek obciążenia finansowe (na przykład kredyt hipoteczny). Wycenę nieruchomości można przeprowadzić na kilka różnych sposobów. Możemy zrobić to samodzielnie, skorzystać z usługi kompetentnej, wyszkolonej w tym kierunku osoby (zwanej rzeczoznawcą) lub wybrać wycenę nieruchomości online. Jeżeli współpracujemy z agencją nieruchomości podczas procesu sprzedaży danego lokalu, bardzo często wyceną zazwyczaj zajmuje się pośrednik. Z kolei do metod, przy pomocy których przeprowadza się wycenę zaliczamy podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe oraz mieszane. Podejście porównawcze znajduje swoje zastosowanie podczas wyceny obiektów mieszkalnych ulegających obrotowi, w jego efekcie możemy uzyskać prawdopodobną kwotę transakcyjną za daną nieruchomość. Podejście dochodowe najczęściej wybierane jest podczas wyceny lokali komercyjnych i uwzględnia ono potencjalne dochody, generowane przez taki lokal. Podejście kosztowe stanowi wartość nieruchomości będącą wynikiem kosztów jej odtworzenia, pomniejszonych o koszt zużycia. Z kolei podejście mieszane jest metodą pośrednią pomiędzy porównawczą a dochodową. Wycena nieruchomości Wrocław – kiedy jest potrzebna? Wycena nieruchomości jest usługą przydatną w wielu sytuacjach. Wśród nich można wymienić: Konieczność oszacowania wartości nieruchomości podczas jej kupna lub sprzedaży Ubieganie się o kredyt hipoteczny Proces sądowy (podział majątku, podział spadku) Określenie wysokości ubezpieczenia Ustalenie wysokości opłaty adiawenckiej Ustalenie wysokości renty planistycznej Ustalenie wysokości opłat skarbowych (na przykład opłaty od czynności cywilno- prawnych, podatków- od spadku, czy otrzymanej darowizny) Ustalenie wysokości opłat za użytkowanie wieczyste Zabezpieczenie wierzytelności bankowej I wiele innych Wycena nieruchomości Wrocław – wycena w postaci operatu szacunkowego Najbardziej podstawowym sposobem przeprowadzenia wyceny nieruchomości jest skorzystanie z usługi rzeczoznawcy, który przygotuje dla nas operat szacunkowy. Rzeczoznawca jest osobą wyszkoloną specjalnie w kierunku przeprowadzania omawianej usługi. Swoje kompetencje zdobywa na długiej drodze edukacji zawodowej. Oprócz wymaganych studiów wyższych (często z zakresu architektury, budownictwa, finansów czy prawa), taka osoba musi przejść przez podyplomowe studia z wyceny nieruchomości, odbyć praktykę oraz zyskać doświadczenie zawodowe. Ukoronowaniem takich zmagań jest zaliczenie wszystkich egzaminów oraz postępowania kwalifikacyjnego, uzyskanie wpisu do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych oraz zdobycie uprawnień nadawanych przez Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii. Dodatkową zaletą jest bycie wpisanym na list biegłych sądowych (wówczas operat szacunkowy opracowany przez takiego rzeczoznawcę może służyć jako dowód w przebiegu postępowania sądowego). Rzeczoznawca ma obowiązek wykonywania swojej pracy zgodnie z zawodowymi standardami od postacią Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (które to zostały opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych). Od rzeczoznawcy wymaga się również wysoko rozwiniętych umiejętności interpersonalnych, rzeczowości, kompetencji oraz wzbudzania zaufania w oczach klienta. Operat szacunkowy opracowywany przez rzeczoznawców jest jedynym oficjalnym, urzędowym dokumentem wyceny nieruchomości. Posiada on moc prawną oraz może służyć jako dowód sądowy. Okres jego ważności wynosi rok, a po upływie tego czasu konieczna jest aktualizacja tego dokumentu. Istnieje również możliwość podważenia otrzymanego operatu szacunkowego- w tym celu należy skorzystać z usługi innego rzeczoznawcy lub zgłosić się do odpowiedniej organizacji zawodowej. Operat szacunkowy musi zawierać dokładne dane, będące składowymi przeprowadzonej wyceny nieruchomości. Wśród nich wyróżniamy więc przeprowadzoną analizę rynkową, niezbędne dane dotyczące danej nieruchomości oraz jej zestawienie z innymi lokalami (z uwzględnieniem zastosowanych technik wyceny mieszkania, domu czy innej własności). Rzeczoznawca musi zawrzeć w swojej pracy również przeprowadzone obliczenia oraz zidentyfikować rodzaj szacowanej wartości- rynkowej, odtworzeniowej czy katastrofalnej. Powinien także określić przedmiot usługi i stwierdzić, w jakim celu, zakresie oraz na jakiej podstawie prawnej jest ona przeprowadzana. Alternatywnym sposobem oszacowania realnej wartości danego lokalu jest wycena nieruchomości online. Jest to stosunkowo proste narzędzie, wymagające od klienta jedynie wprowadzenia kilku wymaganych informacji na temat danej nieruchomości na stworzonej do tego celu stronie internetowej. Następnie, profesjonalny program komputerowy dokonuje wyceny, korzystając z opracowanego odgórnie algorytmu matematycznego. Zazwyczaj jest to usługa darmowa, lub cechująca się bardzo niskimi kosztami. Często również obejmuje ona w swojej ofercie regularne aktualizacje przeprowadzonej wyceny, wraz ze zmieniającymi się prognozami rynkowymi. Jest to więc bardzo szybka, prosta i tania metoda. Należy jednak pamiętać że podczas takiej wyceny uwzględniona jest tylko określona liczba niezmiennych czynników, a pomijana jest z kolei subiektywna ocena fizycznej osoby dokonującej wyceny nieruchomości. Otrzymany wynik nie jest też w żaden sposób weryfikowany ani podważany, a stanowi jedynie efekt zastosowania określonego wzoru obliczeniowego. Niemniej, wycena nieruchomości online może być bardzo przydatna, jeżeli zależy nam na szybkim oszacowaniu przybliżonej wartości danego mieszkania, czy domu. Takiej wyceny możesz dokonać z pomocą naszego biura nieruchomości. Wycena nieruchomości Wrocław – wycena przez pośrednika Wycena mieszkania lub domu jest częstą usługą wykonywana przez pośrednika nieruchomości w sytuacji, gdy zdecydujemy się na jego usługi podczas sprzedaży swojej nieruchomości. Pośrednik odpowiada za atrakcyjną prezencję danego lokalu, stworzenie zachęcającego ogłoszenia oferty sprzedaży oraz relacji fotograficznej mieszkania, poszukiwanie chętnego kupca, pokazanie mu nieruchomości oraz nadzorowanie spotkań oraz negocjacji pomiędzy kupującym i sprzedawcą. W zamian za znalezienie chętnej osoby do kupienia danej własności klienta oraz umożliwienie mu zażądania atrakcyjnej ceny, pośrednik nieruchomości otrzymuje w zamian prowizję od sprzedaży danego lokalu. Zwykle taka prowizja wynosi od 2 do 3% ceny jego ceny transakcyjnej. Na etapie szacowania wartości nieruchomości pracownik agencji zbiera wszystkie niezbędne informacje na temat sprzedawanego lokum. Należą do nich wcześniej wymienione dane, wpływające na atrakcyjność danej nieruchomości. Ponadto, pośrednik musi skompletować niezbędną dokumentację i dogłębnie ją przeanalizować. W końcu, w celu ostatecznej wyceny, niezbędne jest porównanie nieruchomości do innych, podobnych ofert sprzedaży cechujących się przybliżonym standardem. Wycena nieruchomości Wrocław – samodzielna wycena Jeżeli nie jesteśmy osobami o wykształceniu ukierunkowanym na wycenę nieruchomości, najprawdopodobniej nasze próby oszacowania wartości danego lokalu będą stanowić jedynie ogólnie przybliżony do rzeczywistego wynik. Jeżeli jednak nie zależy nam na stuprocentowo wiarygodnym efekcie, a jedynie przybliżonej wartości rynkowej danej nieruchomości, warto wiedzieć na co zwrócić uwagę przy samodzielnej wycenie mieszkania. Oczywiście, należy przeprowadzić dogłębny wywiad na temat nieruchomości, jej charakterystyki, danych oraz dokumentacji- poprzednie jak w przypadku poprzednich metod wykonania omawianej usługi. Do dokumentów, które musimy skompletować należą: w przypadku domu- akt notarialny, umowa kupna- sprzedaży, pozwolenie na budowę, odpis z księgi wieczystej, projekt budowlany, wypis z rejestru gruntów. W przypadku działki będą to podobne dokumenty oraz wyrys z mapy zasadniczej i ewidencyjnej, a także informacje techniczne (obejmujące między innymi metraż działki). Podczas wyceny mieszkania niezbędne będzie zapoznanie się z umową kupna- sprzedaży (zawartej z deweloperem lub spółdzielnią w zależności od rynku, z którego pochodzi dana nieruchomość), dokumentacja techniczna (projekt i rzut mieszkania oraz jego metraż), prospekt informacyjny, akt notarialny, odpis z księgi wieczystej czy oświadczenie o przysługiwaniu do prawa własnościowego do ów lokalu. Przy porównywaniu ocenianej nieruchomości z innymi lokali należy korzystać nie tylko z serwisów oferujących oferty sprzedaży, ale warto także zapoznać się z danymi Związku Banków Polskich. Część z nich jest stanowią informacje płatne, niektóre jednak są całkiem darmowe oraz ogólnodostępne. Według przeprowadzanych badań, osoby dokonujące samodzielnej wyceny nieruchomości wykazują tendencję do jej przeceniania, dlatego warto odpowiednio obniżyć początkową wartość wycenianego przez nas mieszkania lub domu. Wycena nieruchomości Wrocław – ile kosztuje taka usługa? Koszt wyceny nieruchomości zależy przede wszystkim od metody jej wykonania. Najtańszym rozwiązaniem jest przeprowadzenie samodzielnej wyceny lub skorzystanie z ogólnie dostępnego kalkulatora wyceny online. Jednakże, obydwa wspomniane rozwiązania (z naciskiem na samodzielną pracę) obarczone są dosyć dużym ryzykiem błędu rachunkowego. Wycena nieruchomości przeprowadzona przez rzeczoznawcę będzie z pewnością najbardziej profesjonalna, dokładna oraz cechująca się największymi możliwościami zastosowania. Operat szacunkowy to jedyny oficjalny, urzędowy dokument będący realnym odzwierciedleniem wartości rynkowej danej nieruchomości. Koszt jego sporządzenia zaczyna się zazwyczaj od kilkuset złotych. Przeprowadzenie omawianej wysługi przez pośrednika również oferuje dosyć wiarygodne wyniki. Skorzystanie z agencji nieruchomości wiąże się z przekazaniem jej prowizji od sprzedaży sprzedanego lokalu, jednakże pozwala zaoszczędzić sobie mnóstwo czasu oraz pracy, a także odznacza się bardzo dobrymi statystykami sprzedaży. Na to ile kosztuje wycena nieruchomości ma wpływ także sama nieruchomość- to, czy jest nowa czy pochodzi z rynku wtórnego, jakie jest jej przeznaczenie, czy jest obciążona finansowo, jak przedstawia się jej sytuacja finansowa. Dodatkowo, duże znaczenie ma także miejscowość, w której przeprowadzana jest usługa, czas na jej oczekiwanie oraz koszty przeprowadzenia wyceny nieruchomości przez osobę, która się tego podjęła. Wycena nieruchomości Wrocław – najważniejsze informacje w pigułce Biorąc pod uwagę wszystkie zgromadzone informacji dotyczące wyceny nieruchomości, należy pamiętać o kilku ważnych aspektach: Metoda wykonania tej usługi zależy od rodzaju nieruchomości z jaką mamy do czynienia, naszymi zasobami finansowymi, użytkowaniem wycenianego lokalu oraz stopniem dokładności wyceny, jakiego oczekujemy. Należy dobierać ją indywidualnie w oparciu o wymienione czynniki. Wycena nieruchomości może zostać wykonana samodzielnie, przez pośrednika agencji, rzeczoznawcę oraz algorytm internetowy w postaci wyceny nieruchomości online– każda z tych metod cechuje się innym stopniem dokładności, ceną oraz zastosowaniem. Przy wycenie nieruchomości oceniany jest lokal, którego wartość należy oszacować. Ponadto, porównuje się go do podobnych nieruchomości, zbliżonych poziomem atrakcyjności oraz cechujących się porównywalnymi parametrami. Podczas wykonywania wyceny należy zgromadzić pełną dokumentację dotyczącą danej nieruchomości. Warto zawczasu przygotować takie dokumenty (wcześniej sprawdzając, jakie informacje wymagane są w przypadku danego rodzaju nieruchomości), aby przyspieszyć czas oczekiwania na otrzymanie wyceny. Aby podwyższyć wartość danego mieszkania, domu czy innego lokalu warto zadbać o jego dobrą prezencję, napisać atrakcyjne ogłoszenie oraz naprawić możliwie wszystkie usterki- rozważyć remont, poszukać niedociągnięć technicznych. Jeżeli nie czujemy się na siłach aby samodzielnie oszacować wartość danej nieruchomości, dobrze jest skorzystać z pomocy pośrednika lub rzeczoznawcy. Współpraca z pośrednikiem okazuje się bardzo przydatna, jeżeli decydujemy się na sprzedaż nieruchomości. Pracownik agencji pomaga nam nie tylko w szybszym sprzedaniu mieszkania, ale także bierze na siebie większość obowiązków na poszczególnych etapach takiego przedsięwzięcia- w tym wycenę nieruchomości. W zamian przekazujemy mu zapłatę w postaci wcześniej ustalonej prowizji od sprzedanego lokum. Rzeczoznawca jest kompetentną osobą, wykształconą w kierunku prowadzenia profesjonalnej wyceny nieruchomości. Jako jedyny jest w stanie zaoferować nam sporządzenie takiej usługi o mocy prawnej i urzędowym statusie, w postaci operatu szacunkowego. Taki dokument należy jednak aktualizować co rok. Jest to również najdroższa metoda wyceny nieruchomości. Wycena nieruchomości online jest metodą najszybszą, najprostszą i całkowicie darmową (lub wiążącą się z bardzo niskimi opłatami). Dodatkowo, zapewnia ona regularne aktualizacje otrzymanej wyceny, w zależności od zmieniającego się rynku nieruchomości. Koszt wyceny nieruchomości waha się od usługi całkowicie bezpłatnej do sięgającej nawet dwóch tysięcy złotych (w przypadku skorzystania z usług rzeczoznawcy). Wycena nieruchomości jest usługą przydatną w bardzo wielu sytuacjach, nie tylko procesie kupna-sprzedaży, ale także ubieganiu o kredyt hipoteczny, ustalaniu wysokości ubezpieczenia, procesach sądowych dotyczących podziału majątkowego i wielu innych przypadkach. Odwiedź też nasz skup nieruchomości w Warszawie! Ile kosztuje operat szacunkowy? i jaka jest jego akceptowalna cena? Z pewnością wszyscy chociaż raz spotkaliśmy się z terminem “operat szacunkowy”. Co kryje się pod tym pojęciem? Technicznie rzecz biorąc, operat szacunkowy stanowi formę wyceny nieruchomości. Jest to jednak forma wyceny nieruchomości z co najmniej kilku powodów szczególna… Przede wszystkim, operat szacunkowy ma moc prawną dokumentu urzędowego. Oznacza to, że tej wyceny możemy używać w różnego procedurach, sprawach sądowych i tak dalej. Druga kwestia to zakres zagadnień, jakie wchodzą w skład operatu szacunkowego. Oprócz samej wyceny nieruchomości, operat szacunkowy w każdym wypadku zawiera bowiem również takie informacje, jak: Określenie celu, w jakim dokonano wyceny nieruchomości. Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Informacje na temat rodzaju określanej wartości, metody oraz techniki szacowania jej wartości. Analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w odniesieniu do celu i sposobu wyceny. Oprócz tego operat szacunkowy powinien zawierać również: Podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, Ustalenie daty określenia wartości nieruchomości, Opis stanu nieruchomości. Oczywiście, w dokumencie musi być obecny także ostateczny wynik procesu wyceny nieruchomości podany łącznie z bardziej szczegółowymi wyliczeniami, w których rezultacie ów rezultat został osiągnięty. Kto może przeprowadzić operat szacunkowy i czym różni się ten dokument od zwykłej wyceny nieruchomości?Ile czasu jest ważny operat szacunkowy?Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowegoCzy operat szacunkowy zawsze ma moc prawną?Operat szacunkowy – cenaIle kosztuje operat szacunkowy?Co znajduje się w operacie szacunkowym nieruchomości?Jakie dokumenty powinny być dołączone do operatu szacunkowego?Jakie klauzule zamieszcza się w operacie szacunkowym? Kto może przeprowadzić operat szacunkowy i czym różni się ten dokument od zwykłej wyceny nieruchomości? Według aktualnie obowiązujących przepisów polskiego prawa, do przeprowadzenia operatu szacunkowego uprawniony jest jedynie rzeczoznawca majątkowy. Warto tutaj zaznaczyć, że rzeczoznawca majątkowy może przeprowadzić także zwykłą wycenę wartości nieruchomości. Najważniejsza różnica pomiędzy standardową wyceną wartości a operatem szacunkowym to status formalny tych dokumentów. W pierwszym z wymienionych przypadków mamy bowiem do czynienia po prostu z opinią specjalisty, która może na przykład pomóc nam w określeniu adekwatnej ceny nieruchomości (kupowanej lub sprzedawanej), służyć jako karta przetargowa w przebiegu różnego rodzaju negocjacji i tak dalej. Standardowy dokument wyceny nieruchomości nie jest jednak dokumentem urzędowym. Oznacza to, że jego możliwe zastosowanie będzie dość ograniczone tam, gdzie w grę wchodzi prawo. Tymczasem operat szacunkowy ma status dokumentu urzędowego, przez co można się nim posługiwać nie tylko jako wyceną nieruchomości sporządzoną przez kompetentnego specjalistę, lecz także między innymi w przebiegu różnego rodzaju sporów prawnych, procedur formalnych itd. Ile czasu jest ważny operat szacunkowy? Według obecnie obowiązujących przepisów (art. 156 ust. 3 operat szacunkowy jest ważny przez okres 12 miesięcy od momentu jego sporządzenia. Źródło: Art. 156 ust. 3 UoGN:Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Tutaj warto jednak zaznaczyć, że ważność operatu szacunkowego może zostać podważona w określonych przypadkach. Ustawa mówi tutaj o “zmianach prawnych” oraz “istotnych czynnikach wpływających na treść operatu“. W tym pierwszym przypadku sprawa wydaje się jasna: operat może utracić swoją ważność (całkowicie lub w ograniczonym zakresie), jeżeli od czasu jego sporządzenia weszły w życie nowe przepisy dotyczące tego, co wchodzi w zakres dokumentu (sposobów wyceny nieruchomości, podstawy formalnej dla procesu wyceny, wreszcie przepisów dotyczących samej kwestii operatów szacunkowych). Drugi przypadek jest mniej jasny. Tak naprawdę można podstawić pod niego naprawdę sporo rzeczy (polskie prawo i w tym miejscu jest niedostatecznie precyzyjnie). W rzeczywistości czynnikami istotnie wpływającymi na treść operatu szacunkowego może być na przykład powstanie w pobliżu nieruchomości innej nieruchomości wpływającej na jej wartość. Jeżeli w międzyczasie doszło na przykład do załamania na rynku nieruchomości, istotnie zmieniły się przepisy dotyczące określonych rodzajów nieruchomości (na przykład mieszkania spółdzielcze), również to może zostać uznane za “czynnik istotnie wpływający na treść operatu”. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego Co, jeśli operat szacunkowy wygasł i utracił swoją ważność? czy trzeba płacić za sporządzenie kolejnego operatu? NIE! wystarczy, że zwrócisz się do poprzedniego rzeczoznawcy, który ten już przedawniony operat kiedyś dla Ciebie przygotował, ponieważ tylko i wyłącznie autor operatu może dokonać jego aktualizacji i ponownie nadać mu ważność. Taka informacja bowiem jasno wynika z art. 156 ust. 4 UoGN: Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Czy operat szacunkowy zawsze ma moc prawną? Czysto teoretycznie, operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym mającym rzeczywistą moc prawną. Zdarza się jednak, że na przykład zlecenie przez klienta wykonanie dwóch różnych operatów szacunkowych przez dwóch różnych rzeczoznawców skutkuje pojawieniem się znaczących różnic na przykład w zakresie ostatecznej wyceny nieruchomości. W takim wypadku osoba, która zleciła sporządzenie dwóch (lub większej liczby) operatów szacunkowych musi poprosić o opinię organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Opinia ta ma charakter analizy formalno-prawnej, której głównymi celami są: Ocena zgodności danego dokumentu/dokumentów z przepisami prawa i standardami zawodowymi, w tym, co do kompletności opracowania Ocena przydatności operatu/operatów dla celu, w jakim został on sporządzony, lub miałby być wykorzystany Jeżeli na skutek takiej oceny przynajmniej jeden dokument zostanie uznany za niespełniający wymogów określonych przez ustawę, jego ważność wygasa. Następnie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych przez okres 12 miesięcy zamieszcza na swojej stronie internetowej informację o negatywnej ocenie konkretnego dokumentu prawnego (operatu). Operat szacunkowy jest bardziej “zaawansowaną” formą wyceny nieruchomości. Warto zlecić jego wykonanie przede wszystkim w tych przypadkach, kiedy zwykła wycena nieruchomości nie jest przydatna. Mowa więc tutaj o takich sytuacjach, jak na przykład różnego rodzaju procesy sądowe, egzekucje komornicze, sprawy związane z dziedziczeniem lub podziałem majątku, aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste, a także wszelkiego rodzaju sprawy w zakresie dochodzenia swoich praw do odszkodowania. Operaty szacunkowe niemal zawsze są także wymagane przez banki jako dokumentacja konieczna w procesie starania się o uzyskanie kredytu hipotecznego. Ile kosztuje operat szacunkowy? Koszt wykonania operatu szacunkowego zależy w dużej mierze od wielkości oraz wartości wycenianej nieruchomości. W przypadku na przykład domów jednorodzinnych, cena operatu szacunkowego najczęściej mieści się w granicach od 700 do 1000 złotych. Wiele jednak zależy od lokalizacji, metrażu oraz innych czynników, które mogą znacząco wpływać na koszt wykonania operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę. Co znajduje się w operacie szacunkowym nieruchomości? Forma oraz zawartość operatu szacunkowego nie może być przypadkowa, albowiem sposób jego przygotowania jasno określają przepisy Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Czytając to Rozporządzenie, szybko dojdziemy do wniosku, że operat musi zachowywać określoną formę i zawierać określoną treść, oto co musi znaleźć się w operacie szacunkowym: Jasne określenie przedmiotu wyceny oraz zakres wyceny (rodzaj nieruchomości, nr. księgi wieczystej, wyrys z mapy ewidencyjnej czy wypis z rejestru gruntów). Przedstawienie celu wyceny. Przedstawienie źródeł danych o wycenianej nieruchomości. Uwzględnienie istotnych dat dla określenia wartości nieruchomości. Opisanie faktycznego stanu nieruchomości. Uwzględnienie planu zagospodarowania i przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Określenie charakterystyki lokalnego rynku nieruchomości i odniesienie się do niego. Określenie technik i metody wyceny tejże nieruchomości. Obliczenia wartości wycenianej nieruchomości razem z uzasadnieniem. Jakie dokumenty powinny być dołączone do operatu szacunkowego? odpisu z KW, wypisu z rejestru gruntów, protokół oględzin nieruchomości, wyrysu z mapy ewidencyjnej nieruchomości, inwentaryzacja lub dokumentacja nieruchomości. Jakie klauzule zamieszcza się w operacie szacunkowym? Operat szacunkowy powinien zawierać stosowne klauzule wskazujące na okoliczności wyceny danej nieruchomości, np. takie jak: Klauzula potwierdzająca sporządzenie operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa i standardami rzeczoznawcy majątkowego. Warunki szacowania nieruchomości oraz sam cel wyceny nieruchomości. Operat szacunkowy powinien zawierać także klauzulę poufności wyników wyceny nieruchomości. W operacie powinny znaleźć się możliwości oraz zakres wykorzystania wyników, które operat szacunkowy zawiera. W dokumencie musi znaleźć się też data wyceny nieruchomości oraz wartość rynkowa wycenianego obiektu. Podstawa prawna: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Artykuły, które musisz przeczytać Skutki i konsekwencje niespłacenia pożyczki w terminie Konsekwencje niespłacenia chwilówki [ODPOWIEDŹ i komentarz] Więzienie za długi – kiedy dłużnikowi grozi odsiadka?! Wniosek o umorzenie odsetek i rozłożenie długu wobec Urzędu Skarbowego Czy mimo zawieszenia – umorzenia egzekucji, odsetki nadal rosną? Jak negocjować zadłużenie z wierzycielem? [PORADNIK 5 kroków] Oceń mój artykuł: (1 votes, average: 5,00 out of 5)Loading...

operat szacunkowy garaż podejście kosztowe